고점 대비 수억 하락한 단지들 속속 등장
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지난해 고심 끝에 주택담보대출과 신용대출을 끌어모아 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)로 집을 산 30대 A씨는 대출 상환일이 두려워졌다.
이미 연초 대출금리가 한차례 올라 원리금이 수십만원 늘었는데, 최근 금리가 더 뛰면서 이자만 2배 가까이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.
설상가상 계속 오를 줄만 알았던 집값은 하락 폭이 확대되면서 불안감이 커지고 있다.
25일 뉴스1과 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리는 23일 기준 4.38~6.829%까지 올랐다.
주담대 금리 상단은 전날 6.6%대였으나 하루 만에 0.2%포인트(p) 뛰면서 7% 돌파를 목전에 뒀다.
주담대 금리가 크게 오른 것은 준거금리인 금융채(무보증·AAA)가 급등했기 때문이다.
금융채 5년물은 미국 기준금리 인상 여파로 4.679%까지 올라 11년6개월 만에 최고치를 경신했다.
5대 은행의 주담대 변동금리 역시 4.2~6.608%로 상단이 7%를 향해 가고 있다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 21일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 기존 2.25~2.50%에서 3.00~3.25%로 0.75%p 인상했다.
거듭된 금리인상에도 인플레이션이 누그러지지 않자 3차례 연속 자이언트 스텝을 단행한 것이다.
미국 금리 상단이 한국(2.50%)보다 0.75%p 높은 금리역전이 발생하면서, 한은의 통화정책 운신의 폭도 그만큼 좁아졌다.
한은은 앞선 기준금리 결정 회의에서 당분간 금리를 0.25%p씩 올리는 베이비 스텝 기조를 이어가겠다고 밝힌 바 있다.
그러나 연준이 당초보다 강경한 자세로 자이언트 스텝을 3회 연속 단행하고 추가 인상도 예고함에 따라, 한은 역시 연내 두 차례(10월·11월) 남은 금통위에서 빅 스텝을 넘어서는 조치가 불가피한 상황이다.
금융권에선 시중은행의 주담대 최고금리가 조만간 7%를 넘어설 것이란 관측이 나온다.
앞으로 빅스텝 등 기준금리 추가 인상분이 고스란히 반영될 경우 주담대 최고금리는 연 8% 선까지 근접할 가능성도 있다.
대출금리가 급등하면서 차주들의 빚 부담은 더욱 커지게 됐다.
지난해 금리가 본격적으로 오르기 전에 4억원을 연 4% 금리(30년 만기, 원리금균등 조건)로 빌린 경우 대출 초기 월이자 부담은 130만원(연간 약 1560만원)이었다.
원금을 합친 원리금은 190만원 정도였다.
그러나 대출금리가 연 7%로 오르면 월이자는 230만원(연간 약 2760만원)으로 늘어난다.
원리금까지 더하면 은행에 매월 270만원 가량을 갚아야 한다.
연간 원리금 상환액은 3240만원으로, 직장인 연봉의 상당 수준에 육박한다.
월급을 고스란히 은행에 내야 하는 셈이다.
만약 연 8%까지 금리가 오르면 월이자는 265만원, 원리금은 294만원으로 불어난다.
설상가상 지난해 견고한 상승세를 유지하던 집값도 올해 하락세로 전환한 뒤 낙폭이 계속 확대되고 있어 차주들의 불안감이 커지고 있다.
한국부동산원의 '주간 아파트값 동향'에서 지난주 전국 아파트값은 전주 대비 0.19% 하락했다.
부동산원이 2012년 5월 시세를 조사한 이래 10년4개월 만에 최대 하락 폭이다.
서울 아파트값도 0.17% 떨어지며 17주 연속 하락했다.
낙폭은 9년9개월만에 가장 컸다.
집값 하방압력이 거세지면서 서울, 수도권에서도 고점 대비 수억원 하락한 단지들이 속속 등장하고 있는 상황이다.
한국은행은 집값이 20% 정도 떨어지면 대출자가 부동산 등 자산을 팔아도 빚을 갚을 수 있는 능력이 크게 떨어질 수 있다고 경고했다.
한은 '금융안정 보고서'에 따르면 부동산 가격이 올해 6월 말 수준에서 20% 떨어질 경우 금융부채를 보유한 가구의 평균부채 대비 총자산 배율은 4.5배에서 3.7배로, 부채 대비 순자산 배율은 3.5배에서 2.7배로 크게 낮아졌다.
또한 고위험 가구 비율은 3.2%에서 4.3%로 늘어나는 것으로 분석됐다.
고위험 가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 넘는 가구로, 자산을 모두 팔아도 빚을 다 갚지 못한다는 뜻이다.
김현주 기자 hjk@segye.com
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