올해 임대차 시장의 ‘월세화’가 더욱 빠르게 진행될 예정이다.
수도권 입주 물량이 급감하는 가운데 올해 1분기 전세자금 대출 문턱이 상승할 것으로 전망되면서다.
전세대출 보증 비율 하향으로 월세화가 진행 중인 빌라 등 서민 임대차 시장의 주거 불안이 더욱 커질 것이라는 우려 섞인 전망도 확산하고 있다.
 
12일 업계에 따르면 정부는 이르면 오는 1분기부터 보증기관의 전세대출 보증비율을 90%로 통일한다.
현재는 한국주택금융공사(HF)만 90%의 전세대출 보증비율을 유지하고 있다.
이에 따라 향후 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)의 전세대출 보증비율도 현행 100%에서 90%로 내려갈 전망이다.
 
전세대출 보증은 임차인이 은행에서 전세자금을 빌릴 때 HUG·SGI 등 보증기관이 금융기관에 상환을 보증해 주는 제도다.
신용대출임에도 그간 100% 상환 보증이 이뤄졌던 만큼, 임차인 입장에서 전세대출 문턱이 크게 높지 않았다.
당국은 이번 보증비율 하향으로 대출 총량 자체를 줄이고, 이를 통해 전세가격 안정화와 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 등을 차단하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다.
 
전세자금 보증으로 인한 은행권의 미상환 리스크가 커지는 만큼 당장 올 1분기부터 전세대출 심사부터 까다로워질 것으로 전망이 나온다.
여기에 정부와 금융당국은 수도권의 전세대출 보증비율을 90%보다 더 낮은 80%까지 조정하는 방안도 검토 중인 상황이다.
전세대출 심사 강화에 이어 전세대출 금리 상향과 심사 결과에 근거한 대출 한도 축소도 불가피해질 것으로 점쳐진다.
 
우선 빌라·다세대 등 비아파트 시장을 중심으로 전세대출이 줄어들거나 대출 한도가 많이 축소할 것이라는 전망이 우세하다.
비아파트 전세 시장은 아파트보다 전세자금 대출이 더욱 어려워질 수밖에 없다는 것이 전문가들 의견이다.
아파트보다 전세 보증금을 떼이기 쉬운 구조이다 보니 자연 소득심사 등의 문턱이 올라가며 대출금리가 올라가거나 대출이 거절될 가능성도 높아지게 될 것이라는 설명이다.
 
높아진 전세대출 문턱은 결국 전세의 월세화를 부추길 것으로 전망된다.
임차인이 전세 대출로 전세 자금을 확보하는 것이 지금보다 어려워질 경우, 반전세나 월세 형태로 거주하려는 주거 수요가 확대될 수밖에 없기 때문이다.
특히 전세주택 공급 부족으로 가격 불안이 확대되는 상황에서 비아파트 시장을 중심으로 임대차 시장 내 월세 비중은 더 빠르게 커질 것으로 보인다.
 
부동산 플랫폼 다방 통계를 보면 지난해 주택 유형별 월세 비중은 아파트 43.8%, 연립·다세대 55.5%, 오피스텔 66.6%로 나타나 전년 대비 각각 0.4%포인트(p), 4.4%p, 4.3%p가량 상승했다.
절대적인 월세 거래량도 급증해 빌라는 2023년 13만2546건에서 지난해에는 13만9950건으로 거래가 6% 증가했다.
국토교통부에 따르면 지난해 비아파트 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 69.5%로 최근 5년 평균(52.5%) 대비 약 17.0%p 올랐다.
 
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “임대인들 입장에서는 금리도 그리 높지 않은 상황에서 전세 보증금을 받기가 더욱 까다로워지면서 전세를 월세화하려는 움직임이 비아파트 시장을 중심으로 더욱 커질 것”이라고 말했다.
이어 “매매 가격이 거의 움직이지 않으면서 매매 시장에 뛰어들던 수요들이 임대차 시장으로 향하고 있다” “올해 월세 시장을 중심으로 임차인의 주거비 상승 부담이 커지는 현상도 나타날 수 있다”고 진단했다.