2025년 국내 상업용 부동산 시장이 투자 구조와 주기 등 패러다임 전환을 맞을 것이라는 전망이 나왔다.
오피스·물류 등 전통 섹터의 사이클 변화가 가시화되는 가운데, 임대주택·데이터센터·라이프사이언스 등 새로운 성장 섹터를 중심으로 한 투자 재편이 가속화될 것으로 예측됐다.

이지스자산운용은 이 같은 내용을 담은 ‘2025년 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 31일 밝혔다.
이번 보고서는 내년 상업용 부동산 시장에서 개별 자산의 효율화와 차별화가 투자 경쟁력의 핵심 요소가 될 것으로 전망했다.

보고서는 2025년을 상업용 부동산 시장의 구조적 전환점으로 내다봤다.
글로벌 시장에서는 미국 정권 교체로 관세·무역·이민 정책 변화가 새로운 인플레이션 압력으로 작용할 것으로 분석했다.
특히 인력 수급 등 수요 측면의 물가상승 리스크가 부각되면서, 미국의 금리와 약달러 정책이 글로벌 시장의 변동성을 높일 것으로 예상했다.

국내 시장은 대내외 정치적 불확실성이 내년 상반기까지 환율과 자본시장의 변동성을 키울 것으로 전망했다.
관세 부담 증가로 수출이 둔화하고 기업 이익은 감소할 가능성이 큰 가운데, 외국자본은 더 높은 수익률을 요구하면서 유동성 쏠림 현상과 수요 위축이 심화될 것으로 분석했다.

섹터별로는 전통적 부동산 시장의 사이클 변화가 본격화될 전망이다.
내년 오피스 시장 거래량은 2023~2024년 수준에 머무를 것으로 내다봤다.
소형 및 비우량자산 중심의 가격 조정, 임대료 상승률 둔화로 오피스 투자 환경이 약화되면서 양극화가 심화되는 영향이다.
기관투자자의 보수적 기조가 이어지며 자본 차익(Capital gain)에서 안정적 수익(Income gain) 중심으로 전환될 것으로 내다봤다.
‘트로피에셋’ 등 우량자산으로의 자금 쏠림도 예상된다.

물류 시장은 가계 소비 위축과 비용 상승 압력으로 효율화·수익화가 화두가 되면서 거래 양극화가 심화될 것으로 보인다.
또한 자산 효율화 추세와 함께 2026년 이후 공급 예정 물량 조정으로 공급과잉 우려는 점차 완화될 것으로 보인다.

호텔 섹터는 정치적 이슈로 일부 위축될 수 있으나, 환율 기저효과로 추가 성장 가능성도 있다고 분석했다.
다만 객실 단가(ADR) 상승과 비용 증가 속도의 균형이 투자 판단의 핵심 변수가 될 전망이다.

보고서는 2025년을 새로운 성장 동력을 준비하는 전환점으로 평가했다.
자산 양극화가 심화되면서 개별 물건의 효율화·차별화가 중요해질 것으로 예상했다.
특히 자산 가치에 대한 새로운 기준이 정립되는 가운데, 임대주택·데이터센터·라이프사이언스 등 성장산업 연계 섹터 중심으로 투자 사이클이 재편될 것으로 전망했다.

리서치실은 2025년 투자 전략으로 이원화된 접근법을 제시했다.
오피스·리테일 등 전통적 부동산 섹터는 안정적인 핵심(Core) 자산 중심으로 투자하고, 임대주택과 같은 ‘필수재’ 자산은 스케일업을 통해 규모의 경제 실현을, 데이터센터·라이프사이언스 등 고성장 섹터에서는 매니저의 전문성 강화가 중요하다고 조언했다.

최자령 이지스자산운용 리서치실장은 “시장 변동성과 자금 허들이 높은 시장에서 경쟁력 확보를 위해서는 자산에 대한 선택과 집중이 필요하다”며 “이번 투자 구조 및 사이클의 전환은 국내 부동산 시장의 새로운 기회 요인으로 수요자 중심의 시장 변화에 맞춰 성장 산업과 연계된 투자 기회를 포착하는 것이 중요하다”고 설명했다.